郭增利:如何彌補中國商業地產的缺失和短板
http://www.jnem.icu房訊網2019-7-8 8:29:00
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[提要]對于商業地產而言,有消費需求存在、有資金實力匹配、有合作資源支撐、有專業團隊執行,自然是再理想不過的事情。然而即使這些理想條件全部成立,我們也會感受到中國商業地產和全球其他市場的諸多不同。

  只關心“有什么”,難免讓人忽視短板;關注“缺什么”,則有助于通過改進變得更加強大。

  對于商業地產而言,有消費需求存在、有資金實力匹配、有合作資源支撐、有專業團隊執行,自然是再理想不過的事情。然而即使這些理想條件全部成立,我們也會感受到中國商業地產和全球其他市場的諸多不同。

  在中國商業地產領域,或地產屬性、或商業屬性至今依然居于主導地位,金融內涵被明顯弱化。由此來看,研究和判斷當前中國商業地產缺什么,的確是一個非常有意義的命題。

  我個人認為,商業地產應視為金融行業的一種表現載體。遺憾的是,中國商業地產至今依然沒有構建起與之相適應的、有助于價值提升的資產管理系統,沒有達成符合商業地產產品邏輯的成本結構,也沒有確立激勵投資人穩健發展的退出機制。這是目前中國商業地產的客觀現實,也是行業未能獲得更大突破的主要瓶頸。

  其實1990年購物中心和商業綜合體就已經在中國出現。表現形式為業主方將自己擁有的物業,以市場價格或預期價格租賃給經營者和使用者,并由運營方提供不同形式的管理和服務。業主的訴求在于通過租賃收入形成穩健和有增長趨勢的現金流,進而獲取不動產價值及其增值,包括資產的運營價值和資產的資本價值。

  顯然,業主最關心的指標是租金水平和承租者實力,包括承租能力和經營能力。這是購物中心作為金融產品、作為不動產的本質特征。

  本世紀初,中國購物中心借助房地產爆發大勢快速崛起,依附于住宅進行商業開發幾乎成為當時的普遍做法。開發商通過提供為住宅項目配建的商業設施吸引買房人的目光,并以此拉高住宅溢價能力。即使每平方米住宅只多賣出幾百塊錢,整個樓盤就可能成就一個數字巨大的增收成果,有時開發商甚至可以沉淀出一個購物中心資產,并規避了部分稅收。

  這個時期“強地產、弱運營”的態勢極為明顯,租金收入并不被開發商看重,免租和貼補裝修、甚至為零售商承諾業績保底都可算作稀松平常的事情。當然,這種做法肯定不符合商業地產的產品邏輯,也因此發生了不少不該發生的故事。

  記得有一家實力強大的外資商業地產企業一直精心研究著進入中國的發展策略,但他們在和我的交流中,始終無法理解中國商業地產市場出現的獨特現象,以致最終選擇了退出,不得不說這是一個不小的遺憾。試想當初他們真的進了中國市場,或許有可能改寫今天的購物中心發展版圖。

  2008年以后,中國購物中心開發商逐步放棄了單純對數量的追求,運營主導作用顯著增強,優秀購物中心也展現出了很強的商業競爭力和消費服務活力。總體而言,這個時期購物中心的資產運營價值日益受到重視,而資產的資本價值則因為股權退出方式的缺乏依然無法獲得充分體現,于是很多商業地產和購物中心企業,如印力、合生、金茂、世茂、正佳、云南城投等紛紛開始嘗試CMBS等債權性資產證券化方式。目前市場已經發出了一個強烈的信號,相當多的商業地產商都在想辦法尋找不同方式的退出路徑,無論是尋求二級市場的收購,還是證券化乃至REITs。依此展望,有資本后盾、有退出通路的資產管理者正在逐步贏得物業控制的主動權。

  應該說,中國購物中心發展的前兩個時期,只是在對經營內容進行不斷的調整和完善,并沒有真正考慮資產系統的完整構建。進入現階段,以資產管理為中樞的發展模式趨向形成,更多開發商和投資人乃至運營者對建立一個完善的資產管理系統的訴求日益清晰強烈。這也是中國購物中心發展進步的集中體現;意味著地產開發、商業經營、社會服務開始成為資產增值過程必不可少的業務環節,而資本價值已然躍升為購物中心的最終目標;購物中心也從過去的業務操作層面進化到系統構建層面。

  一般而言,商業管理更強調點線結合,如調研、定位、規劃、招商、運營等,因為這些工作都是為長期經營所作的必要鋪墊。資產管理則更強調組合系統,以確保商業地產從投資融資到資產退出的每一個步驟都能符合資本市場的要求。

  如果站在更長的發展周期看,在提高資產的資本價值的決策中,極為需要投資人和開發商、管理人平衡好運營投入與資本收益之間的關系,不能為了收益而犧牲運營。在同業競爭加劇的環境中,讓消費者獲得更大滿足是非常關鍵的。目前有些企業過于強化收益而忽視服務投入的做法,或許在今后的較量中將面臨較大挑戰。

  商業管理向資產管理的融通轉化進程已經啟動,但兩者之間從來不是從屬關系,它們分別對應著共同目標下的不同責任。商業管理和資產管理將通過協調運作,形成一個各有分工但又深度交融的合體關系。資本價值和資產管理成為主導方向,商業管理和開發建設成為增值工具,商業投資通過高效運營實現退出成為核心目標。

  存在即合理。在成長階段,基于不同尺度,對購物中心做出不同解讀也很正常。比如從零售視角對購物中心定義的生活方式中心的結論,再比如從地產視角得出的購物中心就是住宅產品的溢價工具等;因為畢竟購物中心最終的服務展現方式就是商業經營體。

  但是從長期規范發展的高度講,中國的購物中心一定會通過模式重構與國際市場全面接軌,資產管理也理應成為其中的通用語言和共同標準。由此可以預見,中國商業地產的缺失和短版——資產價值發現系統和運行系統,一定會通過資產管理這條紐帶得到逐步彌補。

  (作者為中購聯購物中心發展委員會主任)

    來源:經濟觀察報

編輯:wangdc

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