李鐵:目前并不是推出房地產稅最好的時機
http://www.jnem.icu房訊網2019-7-5 9:52:00
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[提要]要解決房地產問題,首先要解決的是地方政府轉型的問題,改變以往依靠賣地增收的房地產發展模式,在觀念和體制上都要進行變革。

  近期,隨著內外部環境的變化,中國經濟韌性引起各界的討論。一個共識是,城鎮化的巨大發展空間是中國經濟韌性和動力之一。那么,城鎮化應該如何推進以更有效地成為經濟增長的動力?在今年夏季達沃斯論壇期間,新京報就城鎮化等話題采訪了發改委中國城市和小城鎮改革發展中心首席經濟學家李鐵。

  在他看來,我國城鎮化加速發展過程中,出現了成本過高的問題,這也影響了城鎮化對經濟增長的貢獻。他建議,通過空間來降低城鎮化的發展成本、讓農民能夠低成本進城推動戶籍改革等解決城鎮化成本過高的問題。

  此外,在談到目前中國的房地產業的問題時,他表示,要解決房地產問題,首先要解決的是地方政府轉型的問題,改變以往依靠賣地增收的房地產發展模式,在觀念和體制上都要進行變革。

  對于公眾關注的房地產稅,他認為,從改革的出發點上看,推出房地產稅是一件好事兒,但目前并不是推出房地產稅最好的時機。

  新京報:近期學界的一個觀點是,城鎮化的巨大發展空間是中國經濟韌性和動力之一。我比較好奇的是,城鎮化應該如何推進以更有效地成為經濟增長的動力?

  李鐵:過去三四十年城鎮化的發展帶來了很多的成果,但發展模式也帶來了很多問題。其中,積累下來的一個主要矛盾和問題是,在我國城鎮化加速發展過程中,其成本過高。成本過高會導致什么問題?比如,最近大家熱議的很多企業轉移到東南亞去投資,但實際上,在中美貿易摩擦之前,企業的產業鏈轉移就已經出現了,而產業鏈轉移的核心原因就是成本高——勞動力成本高、土地成本高、體制成本高等。

  解決成本高的問題并非無路可走。第一,可以通過空間來降低城鎮化的發展成本。目前中國城市間關系并非平等競爭,中心城市利用行政力量帶動資源進入,要素要向高等級城市集中,全國向直轄市集中,各省向省會城市集中,各地區向地級城市集中,這也導致了高等級城市側重于追求城市質量,忽視城市對就業人口容納功能。而低成本中小城市和都市圈的小城鎮活力普遍被遏制。當部分中心城市的發展因成本高難以繼續擴大招商引資規模的時候,可以把發展空間擴大、延伸到周邊的中小城市、小城鎮,釋放出中小城市、小城鎮的活力。

  第二,要讓農民能夠低成本進城。目前農民進城成本普遍偏高,這也阻礙了城鎮化的發展。比如,在人口凈流入地區最大的問題是,外來人口可以在當地就業但難以留下來。如果外來人口不能以低成本留在城市,就無法激發農民工的消費潛力、就業創新潛力等,房地產也無法實現對經濟增長的刺激作用。因此,要給農民低成本的城鎮化創造適合的空間。例如要在都市圈周邊的小城鎮創造外來人口和農業轉移人口的就業和生活空間,在這里可以適度降低城市基礎設施成本、降低公共服務成本等。

  第三,要推動城鎮化,最重要的就是推動戶籍改革。目前看,利益結構相對比較固化,動存量利益較難。但戶籍改革是給幾億人帶來好處,不會從根本上觸動傳統的利益結構,同時可以降低外來人口進城的成本,把外來人口投資和消費積極性等釋放出來,從而激發經濟的活力。今年中央政府已經釋放了很多戶籍改革方面的利好政策,但是面臨著落實難的問題。

  新京報:為遏制房價過快上漲,調控政策仍然不斷進行中。有統計顯示,今年上半年,全國各地共發出251項“調控令”,創歷史紀錄。如何從根本解決公眾對房價的焦慮?

  李鐵:房價的問題是在少數特大或者超大城市優質資源過度集中導致的價格上漲。而優質資源極其稀缺而空間分布不均衡的這種狀況在短時間內很難改變,在任何一個國家都是如此。因此,在這些優質資源相對集中的城市房價高是正常的,想要降房價也存在著很大的困難。目前,公眾關注的房價問題的根源主要是在這些城市的中低收入人口的住房供給不足導致,因此他們過度關注房價問題。要解決與中低收入人口收入水平相適應價格的住房這一問題,可以通過更大范圍的空間來解決,比如在都市圈內的中小城市和小城鎮,那里距離城市的中心區有一定的距離,沒有優質的基礎設施和公共服務資源,因此價格就會低很多。但目前看,我們還沒有有效地發揮空間的調節手段。其實只要在規劃上把交通基礎設施配置好,允許在這里建立以下城市的功能疏解區,就可以解決緩解房價壓力的問題。

  房價問題還和金融有關系。從投資品角度看,與其他投資品相比,房地產在一定程度上承擔了儲蓄甚至保值增值的功能,很多人去炒房是市場自然選擇的結果。這個問題如何解決?同樣可以通過供給來解決,來緩解房價不斷飆升的壓力。

  我們現在堅決反對炒房,也采取了包括限價等在內的各種措施。這是因為在房地產發展過程中,地方政府的積極性太高,推動了房地產的供給過熱。如果地方政府沒有及時轉型,如果再松動房價的話,房價反彈形成的壓力會超預期,也會造成新一輪房地產過熱,這也是中央政府不愿意看到的結果。因此,解決房地產問題,首先要解決的是地方政府轉型的問題,要改變以往依靠賣地增收的房地產發展模式,在觀念和體制上都要進行變革。只有盡早地推進改革,調整地方政府的發展模式,之后再減少堵、壓等各種行政政策來穩定市場,有利于通過市場發展的規律來疏解房地產的問題。

  我一直比較擔心的是,地方城市政府在發展房地產上的積極性大于市場和企業的積極性。本來房地產市場存在穩定的波動,但一旦地方政府的積極性干預之后,這種波動就會被放大很多,可能會導致一發不可收拾,也會導致嚴重的過剩。解決房地產的問題,我們要通過各種政策把地方城市政府的積極性有效地約束住,使得房地產回歸市場,之后用包括大范圍空間內等調節供給措施來解決房價過高等方面的問題。

  新京報:房地產稅也是公眾今年關注的熱點。在目前內外部的經濟環境下,房地產稅的推進情況可能是怎樣的?

  李鐵:房地產稅的出發點是調整城市轉型,把地方政府的短期行為矯正為長期行為,同時通過稅收來遏制房地產方面的過度投資,以更好地帶動實體經濟的發展。但目前看,房地產稅的推出處于兩難的境地。因為利益結構一旦固化之后,就難以進行調整,把錢從房子擁有者兜里往外掏是很難的事情,這也是房地產稅的推進一直很緩慢的原因。同時從經濟環境看,也與目前中國的推進減稅措施相悖。因此,可以說,從長期看,從改革的出發點上看,推出房地產稅是一件好事兒,但目前并不是推出房地產稅最好的時機。

    來源:新京報

編輯:wangdc

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