廣州地標購物中心流拍后再降6億 股東暗戰
http://www.jnem.icu房訊網2019-7-11 10:35:00
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[提要]作為廣州珠江新城地標級的購物中心,太陽新天地被視為“印鈔機”級別的存在,但卻在近些年來一步步陷入泥潭。

  作為股東融資的平臺,太陽新天地承擔的債務將近30億元,而每年的商場租金僅約1.8億元,可謂債務纏身。

  太陽新天地已啟動第二次拍賣程序。

  即便比評估價已經便宜了二十幾億,但珠江新城最大的單體購物中心太陽新天地,依然像足了一只“燙手山芋”。已經流拍一次的的太陽新天地,將在7月24日再次拍賣,而起拍價再降5 .77億元,相當于評估價的五折。

  南都記者了解到,作為股東融資的平臺,太陽新天地承擔的債務將近30億元,而每年的商場租金僅約1.8億元,可謂債務纏身。首次拍賣前,部分投資者或被一些“阻礙”“聲音”嚇到,股東之間的“暗戰”白熱化,也讓二次拍賣能否順利陷入疑云。

  地標級購物中心為何陷入泥潭?

  作為廣州珠江新城地標級的購物中心,太陽新天地被視為“印鈔機”級別的存在,但卻在近些年來一步步陷入泥潭。

  廣東省商業地產投資協會常務副會長、第一商業網總裁黃華軍接受南都記者采訪時表示,因為最開始定位的目標較高,所以太陽新天地的硬件設施就算今天來看,都還非常不錯。“最大的問題可能是坪效不高,導致賬面上收回來的錢不多,收益未達到理想水平。”黃華軍透露,如果和天河商圈相比,太陽新天地的租金水平只有前者的5-6成。

  其實近幾年,廣州的核心商圈已經鮮有大型購物中心開業,因此總體來看,空置率和租金水平都保持在較好的水平。第一太平戴維斯最新發布的數據顯示珠江新城商圈首層租金二季度同比增長明顯,同比增幅高達16.3%至941.7元/平方米/月。

  “坪效不高是有歷史原因的。太陽新天地在最初的招商期間,為了吸引一些中高端品牌入駐,商場只能犧牲收益,降低租金水平。”黃華軍表示,從該商場的品牌和業態組合來看,并不比其他購物中心差,只是前期讓利太多,現在需要的只是時間。

  太陽新天地控股股東代表呂碧君也坦言,太陽新天地承擔的債務將近30億元,而每年的商場租金僅約1.8億元。“本來有望通過操作慢慢將年租金提升至4億元,但此前嚴重低估了房地產金融行業宏觀形勢變化的影響,2018年下半年債務壓力巨大,導致百嘉信集團、華駿實業、太陽新天地的相關房產、銀行賬戶陸續被法院司法查封、凍結,直至2019年6月27日被法院執行拍賣。”

  復盤:一拍流拍或因“某些聲音”

  6月28日上午10點,在15874次圍觀中,太陽新天地在阿里拍賣的第一次司法拍賣難逃“流拍”命運。盡管28.84億元的起拍價僅為評估價的七折。

  “如果是正常的資產轉讓,45億左右是合理的價格。拍賣的話,可能一拍對所有投資者的心理價位來說,還是有點高,對二拍有著期待,所以一拍流拍在預期之中”。控股股東授權代表、百嘉信集團財務副總監呂碧君、百嘉信集團人力行政總監范杰接受南都記者采訪時表示。

  “我們先后帶了二三十人參觀太陽新天地,就實際情況與投資者進行了交流。意向者還是有的,但不知道是不是被拍賣前放出的各種阻礙、聲音給嚇到了,這也有可能。”

  呂碧君所提到的“阻礙”“聲音”,即6月20日百嘉信集團控股股東(合計持有太陽新天地60%股權的北京萬士豐實業有限公司與上海訾希商務信息咨詢合伙企業)與瑞晟公司(持股40%)雙方進行的一次隔空“對戰”。

  根據控股股東向記者提供了一份視頻資料顯示,有一名男子曾撬開存有百嘉信集團旗下相關公司部分公章和銀行U盾保管箱的監控視頻,視頻顯示該男子撬開保管箱獲取公章后,隨即在若干文件上加蓋了公章。

  “2019年2月1日和2月12日,瑞晟公司通過盜竊、轉移等方式非法獲取百嘉信集團及旗下各公司公章證照和銀行網銀U盾后,隨即發生了驅趕控股股東授權代表、集團董事、監事的行為”。呂碧君稱,控股股東方目前已掌握了瑞晟公司、戎威公司及個別前高管大量的違法證據材料,并將“通過法律途徑追究到底”。

  黃華軍也坦言,太陽新天地的流拍,更多的可能是牽扯太多的債務問題,而不是商業運營的錯。

  爭議焦點1究竟誰應擁有控制權?

  瑞晟公司的公開聲明中認為,“百嘉信集團的實際控制權始終掌握在真實出資的瑞晟公司”。而所謂的“控股股東”,是“一分錢不花就成為大股東”,身份本就靠欺詐騙取,最終還算不算大股東,司法機關會給出判決。“是他們負責的融資團隊使百嘉信集團一步步陷入債務追索的泥淖,幾乎全部資產被法院查封。”瑞晟表示。

  針對瑞晟公司指責控股股東“不花一分錢當上大股東”的情況,控股股東授權代表呂碧君強調,“真正沒花錢的其實不是我們。他們的優勢就是對廣州熟悉,當年拉我們入股就是因為我們有錢是投資方”。其提供的一份資料顯示,在2018年10月15日生效的百嘉信集團最新章程中,北京萬世豐和上海訾希的股東權利是經所有股東共同蓋章簽字認可的,并不存在“控股股東沒有股東權利”的情況。

  爭議焦點2戎威物業是否合法?

  據了解,2019年2月初,瑞晟公司引進第三方公司,廣州戎威物業管理有限公司就是其中之一,用于接管太陽新天地商場的日常經營。

  控股股東代表質疑,“我們一方面配合法院,處置之后剩下的資金才是我們應有的,所以起碼保證拍賣要有個公允的價格。興業銀行是我們的第一債權人,我們可以把所有的租金都放在興業銀行賬戶,然后為了維護穩定,再申請水電費、員工工資等,這是興業銀行也同意的。為什么還要搞個第三債權人?還要成立戎威公司?戎威物業是瑞晟公司在盜竊公章后簽訂的第三方物業管理公司,本身就是不合法的。”

  瑞晟公司則向南都記者表示,戎威物業是為了解決股東之間的糾紛,在債權人的協調下成立的,維持購物中心的正常運營。為了解決員工工資發放問題,經與債權人溝通后,經營團隊以百嘉信集團名義向廣州鐵路運輸中級法院提交報告申請返還一部分查封凍結款項。“目前戎威物業本身并未涉訴也未涉及任何糾紛,維護商場正常運營才是我們的主要任務”。

  爭議焦點3為何頻頻引入第三方公司?

  近日,控股股東方還向記者出示了多份太陽新天地、戎威公司與外包第三方公司的主體變更協議原件和審批流程單,并指稱,瑞晟公司派駐的個別前高管通過戎威物業與部分商鋪、第三方外包公司重新簽訂了大量主體變更協議,其間的租賃情況、物業經營情況以及第三方服務公司的債務情況錯綜復雜,對商場的有序經營和順利拍賣造成了影響。

  這里提到的第三方公司,即中晟公司。“中晟公司通過簽訂“二房東”租賃協議,以超低價格、超長租期提前鎖定了商場的租金收益權,給租戶設有8個月的免租期”,控股股東透露,目前商場已有多家主力店鋪與中晟公司簽訂了租賃協議,這損害了控股股東的權益。

  天眼查顯示,中晟公司的100%股東為連南瑤族自治縣銀茂企業管理有限公司。呂碧君指稱連南銀茂公司其中一名董事是金瑞泰公司的現高管。對此,記者聯系了中晟公司相關負責人,其表示“不方便透露”。

  欠薪問題拍賣后著手解決

  控股股東授權代表范杰還向南都記者透露,此前有部分媒體報道稱太陽新天地曾拖欠1000余名員工工資,這種說法是對控股股東有關材料的誤讀。太陽新天地購物中心存在過欠薪情況的為自有員工120余人。1000余名員工是包括所有商鋪員工在內的數據。

  但他也坦承目前商場確實面臨著不少員工討薪的情況,待資產順利拍賣后,商場將著手妥善解決員工的欠薪問題。

  南都記者了解到,目前太陽新天地已經啟動第二次拍賣程序,起拍價降至約23億元,接近于評估價的五折。

    來源:南方都市報

編輯:wangdc

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