風過后 長租公寓患上易爆癥
http://www.jnem.icu房訊網2019-8-19 9:16:23
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[提要]房東在客廳喊她,正在洗頭的她因為水流聲掩蓋了房東的聲音,直到浴室門被拍打,才不得不草草沖掉發上的泡沫,用毛巾胡亂裹著頭發出來一探究竟。

  房東在客廳喊她,正在洗頭的她因為水流聲掩蓋了房東的聲音,直到浴室門被拍打,才不得不草草沖掉發上的泡沫,用毛巾胡亂裹著頭發出來一探究竟。

  客廳里已經站著另外一名租客,朱瑤和她一同被房東下了最后通牒,由于安閑居已近兩個月未支付房租,房東要求朱瑤等租客一個星期內搬走。

  事實上,這個時間還得壓縮。

  原本水費等皆由安閑居指定管家持水卡向物業繳納,但由于彼時已聯系不上管家,房源面臨停水停電,朱瑤不得不臨時找“下家”。

  朱瑤愣在原地,裸露在毛巾外的頭發,水分沿著發梢滴至地板,她都顧不上整理。

  猝然、憤怒、不解、窘迫等糟糕情緒一涌而上,那是杭州這座城市第一次讓她感到無力與挫敗,此前,這是她的理想之都,擇一城終老的不二之選,如今,她面臨著如果不能盡快找到合適房源,將無從落腳的困境。

  困境籠罩的顯然不止朱瑤一人。

  安閑居不“安”

  “我的訴求很簡答,押金可以放棄,只希望他們能幫我把貸款結掉。”這是事件爆發后,租客王璐堅守的底線。

  和朱瑤一樣,王璐也與安閑居簽訂了1年的租賃合同。

  公開資料顯示,杭州安閑居科技有限公司,成立于2018年4月19日,由杜逸、鄭臣臣兩位自然人持有,注冊資本500萬元。旗下長租公寓品牌寓知音基本分布在杭州,并沒有進行異地擴張,擁有2000間房源、100多名員工。某品牌長租公寓運營人員直言,這一體量在行業尚屬于初創型公司。

  《國際金融報》記者查詢發現,安閑居有一起股權凍結信息,被執行人為大股東杜逸,其持有安閑居88%股份,凍結權益數額為440萬元,凍結期限自2019年3月18日至2022年3月17日。

  那么,表象并不完美的安閑居是如何吸引租客的?

  在《國際金融報》記者采訪過程中,不少租客反映是通過58找到安閑居房源,更有租客稱,其看中的房源在58平臺上被標注為個人房源,直至簽約時,發現無法使用支付寶或微信直接轉賬才了解到,安閑居是二房東。

  王璐稱,“雖然合同期限是1年,但簽約時我明確告知安閑居住不久。安閑居表示租客可中途退租,由其幫忙轉租。”這也是安閑居打動王璐的關鍵因素,當被問道是否看過自如、魔方、冠寓等連鎖品牌時,王璐坦言:“剛來杭州,對長租公寓品牌幾無了解,后來才知道安閑居市場知名度并不高。”

  王璐的話在其他幾位租客口中得到證實,在《國際金融報》記者得到的一份同樣期限為1年的租賃合同中,尾部有一條注明為“其他特別約定”的條款寫道,住滿4個月可無責退租。另一位在5月就提早退租的租客劉明則深感慶幸,彼時尚未爆雷的安閑居已如實將其押金返還。

  時間緊、對租房市場了解不深、誤以為是房東直租以及安閑居保證的隨時終止合同是很多租客承租的原因,然而,他們沒有想到的是,這些便利的背后往往隱藏著風險。

  租金貸深淵

  當前,租客面臨著兩個選擇,一次性結清整年房租或以個人名義使用租金貸。

  租金貸模式為租客在與長租公寓企業簽下租約的同時,與該企業合作的金融機構簽訂貸款合約,由金融機構替租客一次性支付全年房租,租客向該金融機構按月還清租房貸款,相應的貸款利息通常由長租公寓企業代為支付。

  某品牌長租公寓運營人員對《國際金融報》記者表示,一次性付清全年房租對很多承租者尤其是剛畢業的大學生來說壓力不小,沒有利息的分期付款確實存在吸引力,然而,很多租客是在他們并無意識的情況下被動辦理了個人貸款。

  “我們從頭到尾沒有和銀行對面對接觸過。”據王璐介紹,“簽約時,安閑居業務員說公安局要登記租客信息,因此要求我們提供身份證,并拍下了身份證正反面。因為以前租房也會要求提供身份證復印件,所以并未多想。后來安閑居業務員告訴我說會接到一個銀行電話,他要求我只需報全年房租總額就可以,其他不必管,從頭到尾沒有明說,這是以我們個人名義在辦理貸款。”

  安閑居合作的金融機構為浙江泰隆商業銀行,成立于2006年,前身為1993年成立的臺州市泰隆城市信用社,業務主要在浙江省內。其與安閑居合作租金貸,具體扣款方式為,要求租客綁定自己的工行卡,每月貸款額度將由泰隆銀行從工行卡上自動扣取。

  此外,有部分租客反映,其需繳納貸款高于每月房租。

  “當時安閑居說有優惠活動,例如我房租原本為2700元,現可優惠1000元,但每月貸款還是以2700元為準,讓我每個月放1700元在工行卡里,安閑居也會打1000元進去。”租客孫斌說。這是其中一種模式,還有一種為租客繳納全部貸款額后由安閑居當天以轉賬形式將多繳部分返還給租客。

  有租客表示,安閑居方面曾稱,貸款高于真實房租是出于公司做賬考慮。

  賣身解困

  基于信任,很多租客對含糊不清的貸款操作流程并未深究。直到7月下旬,陸續有房東上門“趕人”以及提醒扣款失敗的繳費信息才讓這些租客恍悟,安閑居已陷入困頓。

  月初已提前退租的殷磊雖不必為住房問題煩惱,但其此前退租時,貸款并未結清,如今他面臨著貸款逾期或將影響個人征信的風險。“退租時曾想終止合同和貸款,但安閑居表示,貸款將由公司每月替我繳納,不用我負擔。直到8月2日收到銀行扣款失敗的消息后,我去找安閑居時發現此前對接的工作人員均已聯系不上,方察覺出事情的異樣”。

  和此前其他“爆雷”的長租公寓一樣,賣身解困成為了安閑居最后的出路。7月24日、25日,安閑居管家通過微信朋友圈發布信息稱,安閑居因資金鏈斷裂,現委托煜勝實業對接。

  《國際金融報》記者向杭州煜勝實業一位負責人證實了接手安閑居的消息。和安閑居一樣,煜勝實業同樣為長租公寓領域的一名新兵,成立于去年底,旗下長租公寓品牌“悅寓”主要布局在杭州。上述負責人坦言,在接手安閑居的600套房源之前,煜勝實業的房源只有400套左右,現階段對規模的需求是接盤安閑居的重要原因。

  具體接手方式主要分兩種,一種是將房源按照此前安閑居與房東約定的價格平移到煜勝實業,另一種是壓低原房源價格,降低收房成本。而對于退租租客如何解除貸款,上述煜勝負責人表示“解決方案還待商討”。

  爆雷頻現

  就在安閑居爆雷后不久。8月7日晚間,另一家深陷危機漩渦的長租公寓——樂伽通過官微宣布公司已停止經營,關閉所有業務,員工大量離職,沒有經營收入,無法償還客戶欠款。

  月來,不斷有消息曝出,樂伽產生了信任危機,租客交了租金,房東卻沒收到租金,以致眾多租客被下了逐客令。

  與樂伽公寓一樣,安閑居也是采用“高價收房,低價出租”的運營模式,給房東按月付租金,同時通過租金貸收取租客一年的租金,以此獲取更多的現金流。

  某品牌長租公寓運營人員直言:“這種難以盈利的方式,稍不注意就會出現資金鏈斷裂。”

  長租公寓的運營,從物業獲取、裝修改造到招租,涉及到大量現金流出,而租金收入有一定滯后性。一旦擴張節奏過快,或者前端空置率上升影響租金收入,現金流儲備無法跟上,就容易導致資金鏈斷裂。雖然租金貸產品為有需求的租客提供了便利,但由于給公寓企業帶來了正向現金流,加大了杠桿率,會進一步刺激企業的規模擴張。

  倒在租金貸腳下的顯然不止安閑居和樂伽,這份爆雷名單遠比想象中要長。

來源:國際金融報

編輯:koko

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