萬村計劃觸礁 萬科長租公寓艱難前行
http://www.jnem.icu房訊網2019-7-11 13:15:00
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[提要]7月9日消息,上任還不到兩個月,萬科長租公寓事業部總經理薛峰離職,萬科方面對外確認了此消息。

  7月9日消息,上任還不到兩個月,萬科長租公寓事業部總經理薛峰離職,萬科方面對外確認了此消息。

  薛峰于2002年11月加入萬科,歷任廈門、廣州城市總,是萬科老人,業內風評能力強,管理風格好,在人力市場的口碑很好。

  這多少有些突兀,6月28日萬科股東大會上,董事長郁亮還強調長租公寓是萬科的基本盤,這似乎是在給薛峰打氣。5月底,薛峰以一方大員的身份總走馬上任,顯示萬科對長租公寓是志在必得。

  然而種種跡象表明,萬科上馬長租公寓是一個錯誤的決策,“萬村計劃”作為租賃住宅業務的模式之一,其在深圳推進不達預期,部分區域的城中村已獲得的房源,深圳萬科正在與房東協商解約。

  2019年3月26日,在萬科2018年度業績會上,萬科總裁兼首席執行官祝九勝坦言,長租公寓現在看起來要賺錢很難。

  薛峰上任不到兩個月閃退,無疑為萬科長租公寓的未來蒙上一層陰影。

  01

  筆者注意到,在2019年上半年季度的財報中,萬科的長租公寓項目甚至沒有單獨成為一項,而是因為營收比重太低歸納在“其他業務”項目中。

  眾所周知,商業地產從來就是不是萬科的長項,當年王石專注住宅地產,甚至發下狠話,萬科做商業地產,他就算在棺材里也要舉手反對。后來郁亮明修棧道暗度陳倉,悄悄把商業地產生米煮成熟飯,王石才不了了之。

  這讓郁亮在解釋為什么做商業地產的時候,總有一股猶抱琵琶半遮面的感覺。

  萬科做商業地產,是為了進一步的做好住宅而做商業,并不是為了商業而做商業。

  對于介乎于住宅與商業之間的長租公寓,萬科大概覺得就是為自己量身打造的項目,很早之前就在布局。

  早在3年前,萬科為了長租公寓項目正式確定了一個統一品牌“泊寓”。今年3月的年度業績會上,祝九勝透露,萬科決定在內部成立一個專門的泊寓事業部,讓長租公寓項目成為一個獨立的單元。

  但是萬科在發展長租公寓的路上困難重重,一方面,萬科曾預計,2018年泊寓大概可以達到開業15萬間的水平。然而,去年泊寓僅開業了6萬間,這個發展速度顯然低于起初的預估;另一方面,2017年萬科打出了一張將泊寓與萬村計劃結合的王牌,這也是泊寓規模擴張的主要途徑之一,但現在萬村計劃已經全面暫停簽約新房源。

  02

  長租公寓運營商的背后是資本驅動,這已經是不爭的事實,因為吃人的“毒公寓”、甲醛超標以及租房貸不斷暴雷,讓人們對運營商的不良行為唾棄的時候,其實做為運營商本身而言,對現金的渴望和降低房屋空置,提供現金流的周轉率才是罪魁禍首,這其中也不難看到運營商對融資的渴求。

  縱觀目前的長租公寓市場,真可謂是“幾家歡樂幾家愁”,上個月遠洋、朗詩都傳出要剝離長租公寓業務,也就是在同時期專注長/短租公寓的蛋殼,獲得了5億美元的融資,繼續加持公寓項目。

  就目前的情況來看,公寓項目面臨著兩個問題:不斷的跑馬圈地導致需要更多的資金進來進行補充,同時因為行業本身的盈利承載能力有限,融資成本成為目前這個行業發展過程中最關鍵的問題。

  今年以來金融的宏觀環境對于前幾年來說有所收緊,從最新公布的同策資管數據,自今年5月份以來,40家房企融資總額僅367.99億元來說,而這個數字盡竟然不足今年3月份融資總額的四成,這其中以銀行資金作為來源的公司債規模跌到不足百億。

  作為房企重要融資來源的信托資金,隨著信托違規投資房產業務在銀保監會23號文(《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設“工作的通知》)中遭到點名,信托資金未來能否繼續成為房企的重要融資來源,已經有相關企業對此表示擔憂。

  房企融資環境的多變,不僅是體現在銀行貸款和信托資金上來,公司企業債的發行自今年5月份以來情況已經變得不在樂觀。

  從同策資管發布的數據來看,在今年5月份之前,公司債一直都是房企融資的首選方式,在今年前4個月中,上述40家房企分別發行公司債521.62億元、363.25億元、386.4億元、473.13億元,對應占當月總融資的59.21%、65.70%、37.73%、62.78%,而在5月份公司債規模環比下降79.74%至95.85億元后,占當月總融資額的比例也降至26.05%。

  據億翰智庫測算數據顯示,在今年的10月之前,房企均將處于償還債務的高峰期內,月均還款金額將達到280億元;另據克而瑞數據顯示,今年6月將有15筆房企債券將到期,金融工具300.5億元,這個數字較五月份的288.9億元有所增長,這個數字相比去年10月債券到期償還的金額199.7億元來說漲幅不少。

  公寓的利潤點只有1%~8%的盈利能力,這相比傳統房企動輒20%以上的利潤來說確實顯得雞肋。

  內憂方面,作為房企重要融資來源渠道的信托基金能否繼續為房企提供資金成為疑問。外患方面,房企即將面臨較多到期債券需要償還,且數目較同期偏高的情況下,我們就不難理解為什么遠洋、朗詩等上市房企,在這個時間節點剝離,需要占用大量流動資金但利潤相對賣房更低的長租公寓的原因了。

  03

  據筆者對成都本地從事長租公寓的公司的了解,目前成都本土的輕資產運營的公司除少部分接受了風險投資之外,更多的公司并不愿意風險投資進來稀釋股東的份額,他們的資金來源主要來自于一些普惠金融機構提供的低息貸款,最主要的部分仍然來自于銀行。

  除了上文提到的信托基金,與房地產相伴而生的金融工具還有資產證券化,這個金融工具本身來說的作用是分散風險和盤活存量資產,但是運營商與不動產關系特殊,加上長租公寓普遍存在的盈利低的問題使得其資產證券化產品的融資成本普遍高于其他類資產證券化產品,融資過程也相對更復雜。

  事實也確實如此,根據筆者的調查和了解,目前成都的金融機構并沒有哪一家給長租公寓運營機構提供資產證券化的融資方式。

  有業內人士告訴筆者,目前京東金融已經為有些運營公司了提供了每家不低于3000萬元的低息貸款,但是京東金融到底為多少家公司提供了類似的融資服務不得而知。

  能夠了解到的是,京東金融為每一家企業進行融資的時候都會或多或少的要求融資企業滿足附加條款,比如運營商在對房屋進行裝修和購買家電的時候只能從京東商城購買,而京東提供給各家企業的融資成本為6%,但即便如此,對于現金流有巨大需求的運營商來說,這個數字無疑是杯水車薪。

  04

  房師認為,現在的長租公寓市場盡管已經有大量的企業蜂擁而入,但是就這個行業本身的發展來說,仍然屬于萌芽的階段,因為從現在的市場情況來看,不管是那種企業都沒有在這個行業里找到適合自己的位置,換句話來說,在資本逐利的前提下,要讓更多的民營企業對于利潤最高只有的8%的長租公寓市場大展拳腳,目前來看短期內是沒有辦法去實現的。

  在融資渠道狹窄,租房貸不斷暴雷的情況下,有長租公寓運營商向房師表示,今年行業將面臨著一個十字路口的選擇:要么減小公寓的擴展速度,將原來“跑馬圈地”的方式調整為更注重已有房屋的服務品質上;另一種是需求合適的時機,賣掉公司套現走人。

  據同策研究院的數據顯示:在今年年初以來,蛋殼公寓2億美元收購愛上租;2月份,灣流國際社區并購星窩創享青年公寓,上海麥悅收購寓見公寓部分資產;5月份安歆集團宣布戰略并購逗號公寓。

  來 源: 地產壹線

     編 輯:liuy 

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