青島寫字樓庫存升至305萬平 空置率較高
http://www.jnem.icu房訊網2019-7-9 8:50:00
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[提要]截至2019年年中,青島寫字樓庫存升至305萬平方米,去化周期升至70個月,創2010年以來去化周期新高。

  上半年島城辦公市場無論是供應面積還是成交面積都創5年來最低。值得注意的是,截至2019年年中,島城辦公庫存升至305萬平方米,去化周期升至70個月,創2010年以來去化周期新高。

  數據 寫字樓空置率較高

  據銳理數據統計,2019年上半年辦公供銷齊降,價格小幅上漲,月度成交價格受成交結構影響波動較大。供應方面,2019年上半年辦公新增0.2萬套,約23.4萬平方米,供應面積同比下降63.02%。成交方面,2019年上半年辦公共成交0.2萬套,約26.1萬平方米,成交面積同比下降40.6%。價格方面,2019年上半年辦公市場成交均價15489元/平方米,同比微漲。從月度走勢看,3月份受青島華潤中心、海信財智谷等高價項目網簽影響,成交均價升至16756元/平方米,為上半年月度最高。

  值得注意的是,雖然供應量和成交量同比大幅下滑,但島城辦公市場去化周期卻保持高位。截至2019年年中,辦公庫存升至305萬平方米,同比上漲3%,去化周期升至70個月,創2010年以來歷史新高,存量主要集中在西部城區和北部城區。

  數據是硬邦邦的,現實則更為真切。記者探訪發現,當前辦公市場空置率較高,無論銷售還是出租情況都不容樂觀。數據顯示,青島整體辦公樓市場空置率達到27.8%,甲級辦公樓的空置率達38.0%。作為島城辦公樓的聚集地之一,青島中央商務區聚集了卓越大廈、卓越世紀中心、民建大廈、諾德廣場、宇恒大廈、新凱達大廈、中錦大廈等50多座辦公樓,不少都是近幾年新落成的。記者從多個項目物業方獲悉,仍有不少寫字間處于空置狀態,尚待對外銷售或出租。

  島城一家辦公樓中介機構負責人告訴記者,青島中央商務區辦公樓近年來供應量較大,且部分辦公樓面積太大,出售及租賃存在一些難題,“現在全市辦公樓供應量增長較快,市南區、市北區、嶗山區、西海岸都有大量供應,且不少競爭較為同質化,對青島中央商務區辦公樓的租售會帶來壓力。 ”

  觀察 近郊去化難度較大

  作為企業聚集的傳統主城區,中央商務區、市南區、嶗山區的辦公租售尚屬情況好的;而由于產業不足,需求量不高,西海岸、高新區、城陽、即墨等區域的辦公市場租售情況更加不容樂觀,這種情況尤以高新區最為典型。銳理數據統計顯示,上半年高新區辦公用房供應面積高居全市首位,達到近10萬平方米,而銷售面積僅有2萬平方米。記者調查發現,高新區目前在售辦公項目有中國智谷青島園區、中科青島研發城、凱豐國際金融廣場、藍灣智谷、招商蛇口青島網谷等一批項目,供應充足,但銷售情況較差。另外,即墨區上半年辦公用房供應面積達7萬平方米,銷售面積僅1萬平方米;城陽區上半年供應面積達6萬平方米,僅銷售了1/3。

  記者調查發現,和當前住宅市場相似,島城的辦公市場供應主力也從傳統主城區向近郊轉移,傳統主城區由于土地供應緊張等原因,辦公市場上市項目逐漸減少,步入了存量時代。而西海岸、高新區、城陽、即墨等片區則接過了接力棒,成為辦公市場供應的絕對主力。然而,不容忽視的情況是:一方面去化難,空置率高企;另一方面卻供應量高居不下,這成為西海岸、高新區、城陽、即墨等片區的一種獨特現象。

  島城一家房企的營銷負責人表示,近郊片區由于土地儲備較為充足,且拿地門檻相對傳統主城區較低,成為不少房企轉戰的新戰場。然而,為了拉動區域經濟發展,帶動產業布局,近郊區市在出讓土地時,往往會附帶一定的條件,如配建一定數量的商業和辦公用房。只是由于片區產業較少,入駐企業也少,導致辦公用房出售時面臨難題,“如果想破解這種難題,還需要實實在在的產業引入。 ”

  預測 注重比拼運營服務

  在業內人士看來,上半年島城辦公市場供應和銷售之所以大幅下滑,和當前樓市低迷的大環境密不可分。樓市分析人士張斌認為,辦公樓產品的投資屬性,決定了其購買群體較窄,加上辦公樓的投資門檻一般比較高,而且需要有一定的空置能力,因此去化一般比較慢。此外,辦公樓對于開發商的運作能力要求更高,因為其建安成本通常高于住宅,如果銷售情況不好,開發商選擇自持,要面臨較長的資金回籠期;但如果選擇散售,又沒有穩定的客群,就只能壓低售價,盈利就會下降。青島銳理數據公司總經理馬光明建議,在青島辦公樓宇同質化競爭激烈的情況下,開發商可以多做有特色的產業集群項目,加強樓宇軟性配套服務,吸引相關企業入駐。

  仲量聯行總經理白路表示,隨著宏觀經濟環境不確定因素的增加,預計2019年下半年青島整體辦公市場需求增勢將有所放緩,租戶在搬遷及擴張方面將趨于謹慎,特別是成本敏感型企業將更多考慮價格而非地段和配套,因此非核心商務區的優質辦公樓將受到關注。辦公樓市場在硬件品質方面的空間競爭已經過去,短暫的價格競爭將會出現,所以短期內青島整體辦公市場租金的上升驅動力不足。但從長期來看,中心城區的辦公樓市場最終將進入以運營和服務為主的深層次競爭格局。

    來源:青島晚報

編輯:wangdc

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